Jak testujeme poskytovatele garantovaného nájmu
Podmínky garantovaného nájmu zjišťujeme mystery shoppingem. Poskytovatele oslovujeme jako majitel bytu a ptáme se na to, co na svých webech většinou neuvádějí: konkrétní procenta, krytí prázdného bytu, výpovědní lhůty. Z jejich odpovědí stavíme srovnání podle měst, recenze i kalkulačku.
Proč testujeme
Poskytovatelé garantovaného nájmu na webech většinou neuvádějí přesné poplatky ani podmínky krytí. Typická odpověď zní „záleží na bytě“ nebo „vy nám nic neplatíte“. Bez konkrétních čísel nejde nabídky srovnat, a proto se ptáme přímo.
Postup
Fiktivní identita
Vystupujeme jako majitel bytů s běžnou e-mailovou adresou. Na začátku o bytech sdílíme jen obecné informace, aby odpovědi nebyly šité na míru.
První kontakt
Kontaktní formulář na webu / e-mail s žádostí o informace ke spolupráci.
Otázky
Na odpověď obchodníka reagujeme stejnými 9 otázkami u všech poskytovatelů (níže). Pokud se doptá, uvádíme portfolio několika bytů v Brně, Praze a Olomouci, jak novostaveb, tak starších činžovních domů.
Záznam
Odpovědi archivujeme v původní podobě a přepisujeme do srovnávací tabulky.
Výpočty
Z poplatků v odpovědích počítáme modelové výplaty (vzorec níže).
Otázky, které klademe
Všem poskytovatelům posíláme stejné znění:
1. Ceník
- Jaké nabízíte varianty a kolik procent si berete v jednotlivých případech? (Prosím o konkrétní procenta, nikoli „záleží na…“ nebo „vy nám nic neplatíte“.)
- Je nějaký strop na výši fee za jednotlivý byt? Pokud mám byt 2+1 za 20 000 Kč a byt 4+kk za 32 000 Kč, rozdíl v náročnosti správy není velký, ale rozdíl ve vaší odměně může být diametrálně odlišný.
2. Dostupnost služeb
- V jakých lokalitách působíte?
3. Neplatící nájemník
- Jak postupujete při neplatícím nájemníkovi?
- Jsem krytý proti neplatícímu nájemníkovi ve všech variantách, nebo jen v některé?
4. Prázdný byt
- Chápu správně, že prázdný byt není totéž co neplatící nájemník?
- V jakém případě platíte nájem i za prázdný byt?
5. Od kdy platíte nájem?
6. Na jak dlouho se uzavírá nájemní smlouva?
7. Jaká je výpovědní lhůta?
8. Garance stavu
- Jak garantujete stav bytu?
- Garantujete stav ve všech variantách spolupráce?
9. Jistota plateb
- Jak velké máte portfolio nemovitostí? Můžu si být jistý, že dostojíte svým závazkům?
Dotaz zaslaný poskytovatelům v únoru 2026
Jména a kontakty jsou skryté.
Co porovnáváme
| Parametr ve srovnání | Z otázky | Co přesně zapisujeme |
|---|---|---|
| Varianty a poplatky | 1 | Počet variant, poplatek v % z nájmu pro každou |
| Strop poplatku | 1 | Zda existuje maximální odměna za byt |
| Pokrytí lokalit | 2 | Města a regiony, kde poskytovatel působí |
| Krytí neplatiče | 3 | Ve kterých variantách |
| Krytí prázdného bytu | 4 | Kolik % nájmu a v jakých variantách |
| Start výplaty nájmu | 5 | Od prvního nájemníka / od X. měsíce |
| Délka smlouvy | 6 | Minimální doba v letech |
| Výpovědní lhůta | 7 | V měsících |
| Garance stavu | 8 | Zda a v jakých variantách |
| Velikost portfolia | 9 | Počet spravovaných bytů podle poskytovatele |
Jak počítáme modelové výplaty
Modelová výplata je nájem po odečtení poplatku, který nám poskytovatel uvedl v odpovědi:
měsíční výplata = nájem × (1 − poplatek)Příklad: byt v Brně s nájmem 17 300 Kč, varianta s poplatkem 11 % → 17 300 × 0,89 = 15 397 Kč měsíčně.
Výpočet nezahrnuje daně, poplatky za energie, pojištění ani případné jednorázové poplatky. Ty se mezi poskytovateli liší a uvádíme je ve srovnání zvlášť, pokud je poskytovatel sdělil.
Veřejné zdroje
Údaje z testu doplňujeme o veřejné informace. U každého uvádíme datum:
- weby poskytovatelů: popis variant, pokrytí, historie firmy (březen 2026),
- hodnocení na Googlu: průměrné hodnocení k datu.
Kde se veřejný údaj liší od odpovědi v testu, platí odpověď z testu. Rozdíl uvádíme.
Omezení
- Podmínky jsou celostátní. Poskytovatelé nám uvedli jednotné podmínky, ne ceník podle měst. Stránky jednotlivých měst kombinují tyto podmínky s lokálními hráči a daty o místním trhu.
- Odpověď e-mailem není smlouva. Konečné podmínky se mohou lišit podle stavu bytu, lokality a vyjednávání.
- Obecný scénář. Na začátku jsme o bytech sdíleli jen obecné informace. Nabídka pro konkrétní byt může být jiná.
- Data stárnou. Podmínky se mění. Každé kolo má datum a starší data výslovně označujeme.
Kola testování
| Kolo | Období | Poskytovatelé | Kanál | Změny oproti minulému kolu |
|---|---|---|---|---|
| 1 | únor–březen 2026 | [X] | první kolo |
Kolo 1: únor–březen 2026
Období: dotazy odeslány v únoru 2026, poslední odpovědi v březnu 2026
Testované subjekty:
| Poskytovatel | Typ | Odpověděl |
|---|---|---|
| Bohemian Estates | celostátní | ano |
| Ideální nájemce | celostátní | ano |
| Garantovaný nájem | celostátní | ano |
| Tvůj správce | celostátní | ano |
| PATREAL | lokální (Brno) | ano |
| Perfektní nájemník | lokální (Plzeň) | ano |
Výsledky: Srovnání poskytovatelů
Nezávislost a opravy
Výsledky testu nejsou ovlivněné affiliate spoluprací. Autor testu pracoval od 11/2023 do 10/2026 pro Bohemian Estates. Pokud poskytovatel najde v datech chybu nebo změnil podmínky, může napsat na email.
Autor: Samuel Krištof