Hypotéka od Komerční banky
Komerční banka nabízí v roce 2026 hypoteční úvěr s LTV až 90 %, a to i pro investiční nemovitosti.
Obsah stránky
LTV
až 90 %
Splatnost
až 30 let
Fixace
1–5 let
Pro koho je vhodná hypotéka od Komerční banky
Komerční banka je třetí největší bankou v České republice s více než 1,7 miliony klientů. Hypoteční úvěr od KB je standardní účelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti – peníze lze použít na koupi, výstavbu, rekonstrukci nebo refinancování. Banka zároveň umožňuje připojit neúčelovou část úvěru až do výše 2 000 000 Kč na cokoli (viz Hypotéka 2 v 1).
Co KB odlišuje od řady konkurentů, je šíře produktové nabídky: štafetová hypotéka, zpětné proplacení výdajů za 36 měsíců, předhypoteční úvěr pro družstevní byty nebo možnost nechat si tři roky na výběr nemovitosti. Pro investory je klíčové, že LTV 90 % platí i pro investiční koupě – to není u všech bank samozřejmostí.
Pro koho je KB hypotéka vhodná
- Zaměstnanci s pravidelným příjmem, kteří chtějí sjednat hypotéku plně online přes KB klíč
- OSVČ ve vybraných profesích, kde KB uplatňuje zvýhodněný výpočet příjmů
- Mladé rodiny, které mohou čerpat bonus až 800 000 Kč na vybavení nebo zpětné proplacení výdajů
- Investoři kupující pronájemní byt – LTV 90 % i pro investiční účel
- Žadatelé, kteří ještě nemají vybranou nemovitost a potřebují čas (až 3 roky)
- Klienti s příjmem z DPČ, který KB – na rozdíl od řady bank – akceptuje
Pro koho se KB hypotéka nehodí
- Kdo chce fixaci delší než 5 let – Air Bank, Česká spořitelna nebo Raiffeisenbank nabízejí 7 nebo 10 let
- Kdo nechce mít příjmy na účtu u KB – bez domicilace příjmu přidává banka +0,5 procentního bodu, což je u 3M Kč na 25 let zhruba 30 000 Kč navíc za jednu fixaci
- Kdo hledá nulový poplatek za zpracování – KB účtuje 4 900 Kč, řada bank ho nemá
- OSVČ s příjmy z DPP nebo z obratu s.r.o. – ty KB neakceptuje
- Kdo potřebuje hypotéku rychle bez pobočky v nestandardním případě
Aktuální parametry hypotéky
Poznámka:
Úrokové sazby jsou individuální a závisí na bonitě žadatele, LTV a splnění podmínek banky. Vždy si nechte vystavit ESIP (Evropský standardizovaný informační přehled) s konkrétní nabídkou.
| Parametr | Hodnota |
|---|---|
| LTV pro bydlení | až 90 % |
| LTV pro investici | až 90 % |
| LTV 80–90 % – přirážka | +1 procentní bod ke standardní sazbě |
| Min. výše úvěru | 200 000 Kč |
| Max. výše úvěru | bez omezení |
| Splatnost | 5–30 let (do 70 let věku žadatele) |
| Délka fixace | 1, 2, 3, 5 let |
| Poplatek za zpracování | 4 900 Kč |
| Odhad nemovitosti | zdarma (u partnerských zprostředkovatelů) / 4 500 Kč standardně |
| Vedení úvěrového účtu | zdarma |
| Předčasné splacení | 25 % ročně zdarma ; celé splacení zdarma 3 měsíce před koncem fixace |
| Čerpání úvěru | až 3 roky od schválení |
Podmínky pro nejnižší sazbu
Životní pojištění u Komerční pojišťovny, a.s.
Riziková složka životního pojištění sjednaná u Komerční pojišťovny – sleva 0,1 % ze sazby.
Pojištění nemovitosti u Komerční pojišťovny, a.s.
Pojištění zastavované nemovitosti – sleva 0,1 % ze sazby.
PENB v energetické třídě A nebo B
Průkaz energetické náročnosti budovy v nejvyšších třídách – další sleva na sazbě. Starší nemovitosti ve třídě D–F tuto slevu nezíská.
+0,5 %:
Pokud nesplníte domicilaci příjmu (příjem na účtu KB), banka přidá . Pokud je LTV mezi 80 a 90 %, přidá dalších +1 %. Reálná sazba pro žadatele bez účtu u KB s LTV 85 % tak může být o 1,5 procentního bodu vyšší než inzerované minimum.
Praktický tip::
Před podáním žádosti si nechte vystavit ESIP – dokument, který musí banka ze zákona vydat a který obsahuje vaši konkrétní sazbu, RPSN a celkové náklady. Teprve na základě ESIP má smysl srovnávat nabídky více bank.
KB hypotéka vs. konkurence
| Banka | Poplatek za zpracování | Max. fixace | Online sjednání |
|---|---|---|---|
| Komerční banka | 4 900 Kč | 5 let | Ano (KB klíč) |
| Moneta Money Bank | zdarma | 5 let | Ano |
| Fio banka | zdarma | 5 let | Ano |
| UniCredit Bank | individuálně | 5 let | Ano |
| Česká spořitelna | zdarma | 10 let | Ano |
| Air Bank | zdarma | 10 let | Ano |
| ČSOB | zdarma | 10 let | Ano |
| mBank | zdarma | 7 let | Ano |
Reálná sazba závisí na individuálních podmínkách. Sazby se průběžně mění.
Kdy je KB lepší volba
- Komerční banka má smysl zejména pokud potřebujete LTV 90 % i na investiční nemovitost, oceníte tříleté období na výběr nemovitosti bez ztráty schválené sazby nebo chcete využít speciální produkty jako štafetovou hypotéku či zpětné proplacení výdajů. Zároveň jde o banku s hustou pobočkovou sítí a osvědčeným internetovým bankovnictvím KB+.
Potřebujete pomoc s výběrem hypotéky?
Porovnejte s dalšími produkty na trhu a zjistěte, která banka nabídne nejlepší podmínky pro váš konkrétní případ.
Srovnat hypotékyHypotéka KB pro různé typy žadatelů
Hypotéka KB pro OSVČ
Komerční banka patří mezi banky, které k OSVČ přistupují benevolentněji než průměr trhu. Příjmy dokládáte daňovým přiznáním za poslední 2 roky. Příjmy z DPČ KB akceptuje jako vedlejší příjem. Příjmy z DPP, z obratu fyzické osoby ani z podílu na zisku s.r.o. KB nezapočítává.
Pro OSVČ ve vybraných profesích (lékaři, právníci, IT specialisté, architekti, daňoví poradci) KB uplatňuje zvýhodněný výpočet příjmů – v praxi to znamená vyšší uznatelný příjem a dostupnost vyšší hypotéky při stejném obratu. Pokud podnikáte v paušálním režimu, stojí za to diskuzi o uznatelném příjmu řešit hned na začátku – ne až po odmítnutí.
Hypotéka KB pro mladé rodiny – bonus 800 000 Kč
Bonus je neúčelová část hypotečního úvěru – nejde o dotaci ani státní podporu, ale o doplňkový úvěr od KB. K hlavní hypotéce si můžete půjčit až 2 000 000 Kč na cokoli: kuchyňská linka, spotřebiče, nábytek, rekonstrukce. Lze ho čerpat i zpětně za výdaje spojené s nemovitostí za posledních 36 měsíců.
Podmínky: musíte mít sjednanou hlavní hypotéku u KB, výše neúčelové části nesmí přesáhnout 30 % celkového úvěru a musíte splnit standardní podmínky bonity.
Hypotéka KB pro investory
LTV 90 % pro investiční nemovitost je klíčová výhoda. Většina bank buď investiční hypotéku nad 80 % LTV odmítá nebo ji standardně nenabízí. KB ji povoluje, ale za cenu přirážky +1 % ke standardní sazbě pro LTV 80–90 %. Jako příjem KB může uznat budoucí nájemné (obvykle 70–80 % tržního nájemného v lokalitě), což rozšiřuje dostupnou výši úvěru.
Hypotéka KB při refinancování
Pro klienty přicházející z jiné banky KB nabízí refinancování se sazbou od 4,59 % p.a. Výhody: rychlejší proces schválení, možnost navýšení hypotéky nebo úpravy podmínek, a možnost připojit neúčelovou část až 2 000 000 Kč. Refixaci stávající KB hypotéky si klient může sjednat přímo v internetovém bankovnictví KB+.
Chcete pomoct s výběrem poskytovatele?
Vyplňte formulář a spojí se s vámi hypoteční specialista. Získejte nabídku na míru vaší situaci.
Domluvit schůzkuSpeciální varianty KB hypotéky
Štafetová hypotéka
Umožňuje přenést stávající hypotéku KB na jinou osobu – typicky na dospělé dítě při darování nebo prodeji nemovitosti v rodině. Výhodou je zachování stávající sazby a podmínek. Nový dlužník musí splnit standardní podmínky bonity a banka musí souhlasit.
Hypotéka dozadu (zpětné proplacení)
Koupili jste nemovitost z vlastních prostředků? KB umožňuje zpětně proplatit výdaje za posledních 36 měsíců. Podmínkou je doložení výdajů fakturami nebo kupní smlouvou a splnění podmínek bonity. Ideální pro klienty, kteří čekali na prodej stávajícího bytu.
Předhypoteční úvěr (družstevní byt)
Pro kupující družstevního bytu, kde nelze zřídit zástavní právo. KB nabídne překlenovací financování s jinou zástavou. Po převodu bytu do osobního vlastnictví se úvěr automaticky přemění na standardní hypotéku. Podmínky jsou individuální.
Hypotéka 2 v 1 – standardní hypotéka + neúčelová část
K hypotéce na bydlení lze připojit neúčelovou část až 2 000 000 Kč bez dokládání účelu. Úroková sazba neúčelové části bývá vyšší než u hlavní hypotéky. Jde o výhodnou alternativu ke spotřebitelskému úvěru pro klienty, kteří potřebují financovat vybavení nebo rekonstrukci nad rámec odhadní hodnoty nemovitosti.
Jak sjednat hypotéku od KB – průvodce krok za krokem
Orientační výpočet výše splátky
Spočítejte si v hypoteční kalkulačce orientační výši měsíční splátky a ověřte si dvě základní čísla. DTI (poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu) a DSTI (poměr měsíčních splátek k měsíčnímu čistému příjmu). Do DSTI se počítají všechny stávající splátky (leasing, spotřebitelské úvěry, kreditní karta). Tyto limity určují maximální výši hypotéky bez ohledu na to, jak velkou nemovitost chcete kupovat.
Pravidla ČNB platná od roku 2024 najdete na webu
Rozhodněte se pro délku fixace
Delší fixace dává větší jistotu – víte přesně, co budete platit 5 let. Kratší fixace dává flexibilitu, ale podstupujete riziko, že sazby za 3 roky vzrostou.
Připravte podklady
Zaměstnanec: 2 doklady totožnosti, potvrzení o příjmu od zaměstnavatele (není nutné, pokud chodí výplata na KB), výpisy z účtu za 3 měsíce, podklady k nemovitosti.
OSVČ: 2 doklady totožnosti, daňové přiznání za poslední 2 roky (s potvrzením FÚ), potvrzení o bezdlužnosti vůči FÚ a OSSZ, výpisy z podnikatelského i osobního účtu, podklady k nemovitosti.
Odhad nemovitosti
KB zajišťuje odhad prostřednictvím vlastních nebo smluvních odhadců. Přes smluvní zprostředkovatele bývá odhad zdarma, přes pobočku KB standardně 4 500 Kč. Výsledek odhadu je klíčový – z odhadní ceny (ne kupní) se počítá LTV a tím pádem i vaše sazba. Odhad obvykle trvá 5–10 pracovních dní.
Schválení a smlouva
Banka posuzuje vaši bonitu, příjmy, stávající závazky a riziko zástavy. Výstupem je nabídka s konkrétní sazbou v dokumentu ESIP (Evropský standardizovaný informační přehled). Po schválení podepisujete Smlouvu o hypotečním úvěru, Zástavní smlouvu a Návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Celý proces od podání žádosti po schválení trvá obvykle 4–8 týdnů.
Čerpání úvěru
Při koupi nemovitosti se hypotéka čerpá obvykle jednorázově, při výstavbě nebo rekonstrukci postupně. Žádost o čerpání podáváte přes internetové bankovnictví KB+. Máte na čerpání až 3 roky od schválení – výrazná výhoda pro klienty čekající na dokončení novostavby.
Refixace po skončení fixačního období
3 měsíce před skončením fixace KB nabídne novou sazbu. V tomto okamžiku máte právo bezplatně splatit celou hypotéku nebo ji refinancovat u jiné banky. Novou sazbu nemusíte přijmout automaticky – vyjednávejte. Nastavte si připomínku s předstihem minimálně 4 měsíce před koncem fixace.
Výhody a nevýhody hypotéky Komerční banky
Výhody
- LTV 90 % i pro investiční nemovitosti
- Plně online sjednání přes KB klíč bez návštěvy pobočky
- Odhad nemovitosti zdarma (přes smluvní partnery)
- Až 3 roky na výběr a čerpání od schválení
- Bonus až 2 000 000 Kč navíc na cokoli (Hypotéka 2 v 1)
- Akceptace příjmů z DPČ
- Zvýhodněný výpočet příjmů pro OSVČ ve vybraných profesích
- Předčasné splacení 25 % ročně zdarma
- Speciální produkty: štafetová hypotéka, zpětné proplacení, předhypoteční úvěr
- Moderní internetové bankovnictví KB+
Nevýhody
- Poplatek za zpracování 4 900 Kč – řada konkurentů ho nemá
- Bez domicilace příjmu +0,5 % ke sazbě – u větší hypotéky desítky tisíc Kč navíc
- Maximální fixace 5 let – kdo chce 7 nebo 10 let, musí jinam
- Přirážka +1 % pro LTV 80–90 %
- V únoru 2026 není nejlevnější na trhu (4,99 % vs. 3,99 % Moneta)
- Podmínka pojištění u KB pojišťovny pro slevu na sazbě
Potřebujete pomoc s výběrem hypotéky?
Porovnejte s dalšími produkty na trhu a zjistěte, která banka nabídne nejlepší podmínky pro váš konkrétní případ.
Srovnat hypotékyNejčastější otázky o hypotéce Komerční banky
Co je KB klíč a lze celou hypotéku vyřídit online?
KB klíč je služba pro digitální ověření identity a elektronické podepisování dokumentů. Umožňuje vyřídit standardní hypotéku zcela bez návštěvy pobočky – od žádosti přes schválení až po podpis smlouvy. Pro nestandardní nebo komplikovanější případy (složitá bonita, neobvyklý typ nemovitosti) může být osobní schůzka nutná.
Jak KB počítá příjmy OSVČ s paušální daní?
Základ daně z daňového přiznání – ne obrat. Pokud uplatňujete paušální výdaje (60 nebo 80 %), základ daně může být výrazně nižší než skutečné příjmy. KB u vybraných profesí (lékaři, IT, právníci, architekti) uplatňuje zvýhodněný koeficient výpočtu, který navyšuje uznatelný příjem. Konkrétní podmínky pro svou profesi si ověřte přímo s poradcem KB, protože seznam profesí se může měnit.
Co přesně je bonus 800 000 Kč a kdo na něj má nárok?
Bonus je neúčelová část hypotečního úvěru (produkt KB Hypotéka 2 v 1), nikoli dotace. Lze získat až 2 000 000 Kč nad rámec účelové hypotéky – 800 000 Kč je běžně uváděný příklad. Peníze lze použít na cokoli nebo zpětně proplatit výdaje z posledních 36 měsíců. Podmínkou je sjednání hlavní hypotéky u KB a splnění bonity na celkový úvěr.
Jak funguje štafetová hypotéka u KB?
Štafetová hypotéka umožňuje za souhlasu banky přenést existující hypotéku KB na jinou osobu – například na dospělé dítě při darování nebo prodeji nemovitosti v rodině. Nový dlužník musí splnit standardní podmínky bonity. Výhodou je zachování stávající sazby a podmínek bez nutnosti sjednávat hypotéku znovu.
Co je hypotéka dozadu a do kdy lze žádat?
Jde o zpětné proplacení výdajů spojených s nemovitostí. Pokud jste koupili nebo zrekonstruovali nemovitost z vlastních prostředků v posledních 36 měsících, KB vám umožní čerpat hypotéku zpětně – dostanete peníze, které jste investovali, zpět na účet. Podmínkou je doložení výdajů (kupní smlouva, faktury) a splnění podmínek bonity.
Lze u KB sjednat hypotéku na družstevní byt?
Ano, prostřednictvím předhypotečního úvěru. Protože na družstevní byt nelze přímo zřídit zástavní právo (majitelem je družstvo, ne vy), KB nabídne překlenovací financování s jinou zástavou. Po převodu bytu do osobního vlastnictví se úvěr přemění na standardní hypotéku. Podmínky jsou individuální.
Jaké pojištění musím sjednat pro slevu na sazbě?
KB nabízí dvě slevy: za životní pojištění u Komerční pojišťovny (riziková složka) a za pojištění nemovitosti u Komerční pojišťovny – každé přináší slevu 0,1 % ze sazby. Sjednání není povinné, ale bez nich bude vaše sazba vyšší. Porovnejte nabídku KB pojišťovny s trhem – celková úspora ze slevy nemusí pokrýt vyšší pojistné.
Musím mít příjem na účtu u KB?
Ne, není to povinnost. Ale bez domicilace příjmu KB přidává k sazbě +0,5 procentního bodu. Při hypotéce 4 000 000 Kč na 25 let to představuje přibližně 600 000 Kč navíc na celkových úrocích. Pokud nechcete nebo nemůžete příjem převést, je to relevantní nákladová položka.
Kolik stojí odhad nemovitosti u KB?
Standardně 4 500 Kč. Přes smluvní hypoteční zprostředkovatele bývá odhad zdarma. Vždy se před podáním žádosti zeptejte, zda odhad zaplatit nemusíte.
Jak probíhá předčasné splacení?
Jednou ročně můžete bezplatně splatit až 25 % zbývající jistiny. Celou hypotéku můžete bez sankcí splatit 3 měsíce před koncem fixace. Mimo tato okna si banka může účtovat náklady spojené s předčasným splacením dle § 117 zákona o spotřebitelském úvěru (zákon č. 257/2016 Sb.). Žádost podejte online v KB+ nejméně 5 pracovních dní předem.
Co se stane po skončení fixace?
Zhruba 3 měsíce před koncem fixace KB odešle nabídku nové sazby. Nemáte povinnost ji přijmout. Máte tři možnosti: přijmout novou sazbu KB, vyjednat lepší podmínky (funguje, zejména pokud máte alternativní nabídky jiných bank), nebo refinancovat u jiné banky – ze zákona bez poplatku. Doporučujeme sbírat nabídky jiných bank minimálně 60 dní před koncem fixace.
Lze refinancovat z jiné banky do KB?
Ano. KB nabízí refinancování se sazbou od 4,59 % p.a. Proces je rychlejší než u nové hypotéky. Refinancování se vyplatí, pokud nová sazba ušetří více než náklady na změnu. Vždy porovnávejte RPSN, ne jen nominální sazbu. Kalkulátor úspor při refinancování →
Jaký je maximální věk žadatele?
Splácení musí být dokončeno nejpozději do 70 let věku žadatele. Tedy například 45letý žadatel může sjednat hypotéku na maximálně 25 let.
Lze hypotéku KB použít na rekonstrukci bez zástavy jiné nemovitosti?
Ano. Zástavou je sama rekonstruovaná nemovitost. KB financuje rekonstrukce, modernizace a opravy ve standardním hypotečním produktu. Úvěr se čerpá postupně na základě faktur a postupu prací. Podmínkou je, že nemovitost musí být ve vašem vlastnictví a být způsobilá k zástavě.
Jak KB posuzuje příjem z pronájmu?
Příjem z pronájmu může být jako doplňkový příjem uznán, a to typicky ve výši 70–80 % doloženého nájemného (dle nájemní smlouvy nebo daňového přiznání). Budoucí nájemné z nově kupované investiční nemovitosti lze uznat dle odhadu banky. Přesný koeficient se liší případ od případu.
Co znamená PENB a jak ovlivňuje sazbu?
PENB je Průkaz energetické náročnosti budovy. Pokud kupovaná nebo zastavovaná nemovitost dosahuje energetické třídy A nebo B, KB nabídne slevu na sazbě. U starších nemovitostí ve třídě D–F tato sleva není dostupná. Energetická třída je uvedena v kupní smlouvě nebo katastru nemovitostí, případně ji zajistí prodávající.
Jak dlouho trvá schválení hypotéky u KB?
Standardní případ trvá od podání žádosti 4–8 týdnů. Klíčové je, jak rychle dodáte kompletní podklady a jak rychle proběhne odhad. Nekompletní žádost celý proces výrazně prodlouží. KB garantuje, že sazba platí po celou dobu vyřizování žádosti.
Jaroslav Brydl
Jaroslav Brydl se pohybuje ve světě financí od roku 2015 s primárním zaměřením na investice a komplexní finanční poradenství. Za tu dobu vybudoval fungující tým obchodníků a získal pozici oblastního manažera, v níž dnes rozvíjí obchodní aktivity napříč celou Českou republikou. Ke každému klientovi přistupuje individuálně a hledá řešení odpovídající jeho konkrétní situaci.
Je absolventem Fakulty informačních technologií VUT v Brně a držitelem odborné způsobilosti investičního poradce udělené Masarykovou univerzitou (č. 8053/0224/2015). Registrován u České národní banky jako vázaný zástupce OK Klient, a.s.
Zdroje
Tento článek vychází výhradně z primárních a oficiálních zdrojů. Sazby a podmínky se průběžně mění – vždy ověřte aktuální stav přímo u banky nebo na níže uvedených zdrojích.
- Komerční banka – hypotéky – oficiální produktová stránka KB
- Oznámení KB o úrokových sazbách – aktuální sazebník KB (PDF)
- Komerční banka – žádost o hypotéku – podmínky a dokumenty
- Hypoindex.cz – přehled sazeb únor 2026 – srovnání sazeb bank
- Česká národní banka – limity úvěrových ukazatelů – pravidla DTI a DSTI
- Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru – podmínky předčasného splacení
Poznámka:
Stránku zpracoval redakční tým Otiwilium.cz. Poslední aktualizace: březen 2026. Obsah má informační charakter a nepředstavuje finanční poradenství ve smyslu zákona č. 256/2004 Sb. Doporučujeme využít služeb hypotečního specialisty.