Hypotéka od České spořitelny

Pro slevu 0,5 % na sazbě potřebujete aktivní Osobní účet ČS nebo Osobní konto ČS, z něhož splátky hypotéky automaticky odcházejí. Základní vedení tohoto účtu je zdarma. Pokud tedy nemáte u ČS účet, ale jinak podmínky splňujete, vyplatí se ho zřídit — je to nejlevnější způsob, jak ušetřit půl procenta na sazbě po celou dobu fixace.

Hypotéka pro budoucnost je speciální varianta s nižší sazbou a delší splatností (až 35 let). Je určena pro:

a) nemovitosti s energetickým průkazem (PENB) třídy A nebo B,

b) rekonstrukce, při nichž pořizujete úsporné technologie — fotovoltaiku, tepelné čerpadlo nebo zateplení.

Energetický průkaz si nechte vyhotovit před podáním žádosti. Starší zástavba kategorie C a níže na tento produkt nedosáhne.

ČS standardně vychází ze základu daně z daňového přiznání za poslední dva roky, nikoli z obratu. Pro podnikatele platící paušální daň je výsledná bonita obvykle nižší, protože základ daně nelze z přiznání snadno vyčíst — ČS v takovém případě vychází z obratu sníženého o zákonný paušál pro daný obor. U IT, právníků a dalších oborů s vysokou přidanou hodnotou může ČS uznat i část obratu přímo — konkrétní metodiku ověřte s hypotečním specialistou.

Ano. Celý proces — od žádosti přes doložení dokumentů až po podpis smlouvy a čerpání — lze vyřídit přes bankovnictví George. V praxi může být nutná osobní návštěva při ověření totožnosti, pokud ještě nejste klientem ČS. Pokud účet u ČS již máte, banka si příjem ověří sama z vašich transakcí a dokumentaci nemusíte dokládat fyzicky.

Od podání kompletní dokumentace trvá schválení průměrně 2–3 týdny. Celková délka od prvního kontaktu po čerpání se pohybuje kolem 4–6 týdnů u standardních případů. Složitější situace (OSVČ, výstavba, více zástavních nemovitostí) mohou trvat 2–3 měsíce. Rychlost ovlivňuje i rychlost dodání odhadu nemovitosti — zpoždění odhadce je jednou z nejčastějších příčin prodloužení procesu.

Odhad nemovitosti zajišťuje ČS prostřednictvím smluvních odhadců, ale náklady nese klient. Standardní cena se pohybuje od 3 000 do 5 000 Kč pro byty, u rodinných domů nebo atypických nemovitostí může být vyšší. U bytů lze využít online ocenění přes pobočku — rychlejší a někdy levnější varianta. Odhad je platný zpravidla 6 měsíců od vypracování.

Ano. ČS aktivně nabízí refinancování a vstřícnost při přechodu z jiné banky je hodnocena na 4,4/5. Ideální čas pro refinancování je 3–6 měsíců před koncem fixačního období, kdy stávající banka musí sdělit novou sazbu. Porovnejte nabídku stávající banky s nabídkou ČS — nezapočítejte jen sazbu, ale i poplatky za odhad a katastr (cca 4 000 Kč celkem). V případě předčasného splacení mimo konec fixace počítejte s poplatkem.

Předčasné splacení na konci fixačního období je zdarma — to platí plošně pro všechny banky ze zákona. Splacení v průběhu fixace je zpoplatněno — ČS si účtuje náhradu nákladů banky (tzv. breakage cost), která může být výrazná zejména při poklesu tržních sazeb od doby sjednání. Výjimkou je Hypotéka pro budoucnost, kde lze splatit až 10 % jistiny ročně z dotačních prostředků bez poplatku.

Ano. Hypotéka pro budoucnost je přímo navržena pro kombinaci s dotačními programy. Nová zelená úsporám (NZÚ) nabízí příspěvky na zateplení, fotovoltaiku nebo tepelná čerpadla — tyto investice je možné financovat hypotékou a zpětně pokrýt dotací. Konkrétní postup závisí na aktuálních podmínkách výzvy NZÚ, které se mění — ověřte vždy aktuální stav programu.

Ano. ČS uznává i budoucí příjmy z pronájmu u investičních nemovitostí — to není u všech bank samozřejmostí. Příjem musí být doložen nájemní smlouvou nebo odborným odhadem tržního nájmu. Limit LTV pro investiční nemovitosti je 60 % — tzn. musíte mít k dispozici minimálně 40 % hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů.

Ano, tzv. dozajištění nebo navýšení hypotéky je možné. Podmínkou je dostačující zástavní hodnota nemovitosti a bonita žadatele v době navýšení. Proces probíhá jako nová žádost — banka znovu posoudí příjmy a aktuální hodnotu nemovitosti. Nová část úvěru dostane aktuální sazbu platnou v době sjednání, nikoli původní.

Při rozvodu je nejčastějším řešením: a) jeden z manželů odkoupí podíl druhého a převezme hypotéku sám (nutné prokázat bonitu pro celou splátku), nebo b) nemovitost se prodá a hypotéka se splatí. ČS posuzuje každý případ individuálně. Při dědictví přechází hypoteční závazek na dědice — ti se mohou rozhodnout pokračovat ve splácení nebo nemovitost prodat.

Ano. ČS nabízí odklad nebo snížení splátek v případě životní situace jako ztráta zaměstnání, nemoc nebo rodičovská dovolená. Podmínky se sjednávají individuálně. Tento typ ochrany je účinnější, pokud máte zároveň Pojištění schopnosti splácet — pojišťovna pak splátky hradí přímo bance po dobu definovanou v pojistné smlouvě.

Minimálně 3 měsíce před koncem fixace vám ČS zašle nabídku nové sazby. Nová splátka se přepočítá ze zbývající jistiny, nové sazby a zbývající doby splácení. Na konci fixace máte právo hypotéku předčasně splatit nebo refinancovat zdarma. Pokud s novou sazbou nesouhlasíte, je toto ideální moment pro srovnání nabídek jiných bank — viz náš průvodce refinancováním hypotéky.

Podle pravidel ČNB lze 90% hypotéku poskytnout pouze žadatelům mladším 36 let. Pokud žádáte jako manželé, stačí, aby věkovou podmínku splnil jeden z vás. Standardní limit pro ostatní žadatele je 80 % LTV. ČS umožňuje překročit tento limit dáním další nemovitosti do zástavy — například rodinné nemovitosti. V takovém případě věková hranice neplatí.